住宅ローンで不動産投資

2020年05月15日

住宅ローン返済相談センターコラム

昨年から住宅ローンを利用してマンションを購入して投資をしている事が発覚して問題になっています。


住宅ローンを利用して投資物件を購入する事はどのような問題があるのでしょうか。

 

住宅ローンを利用しての不動産投資は契約違反です

 

本来、住宅ローンは所有者が居住を目的に低金利で融資する金融商品です。金融機関としては債務者が居住を目的として融資しているため貸し倒れのリスクが少ないので低金利で設定しています。そのような住宅ローンをリスクの高い不動産投資に利用する事は金融機関にとして契約違反となります。

 

契約違反という事は、どのようなペナルティがあるかというと「期限の利益の喪失」による借入額の一括返済です。

 

通常、住宅ローンは契約時に定めた融資期間で借入全額を分割で返済すると決められています。しかし、契約上で債務者による違反行為がある場合は一括返済を求める事ができるとも定められています。

 

一括返済を求められたら売却すれば問題ないと思われるかもしれませんが、住宅ローンを利用して不動産投資をされている方々は多額のリフォーム代金(工事未着工の場合も有り)や不正に数百万円を上乗せされて物件を購入していケースが多くありますので、通常の不動産売却では売却するには大変困難です。このような状態だと売却を諦めて競売を申し立てられている事が多くあるようです。

 

このように住宅ローン利用の不動産投資についての話をしていると、所有者の方々が悪者のように感じますが決してそうではありません。

 

所有者の多くは不動産会社に騙されて物件を購入していますし、人によっては疑問を抱きながらも不動産会社に強引に売買契約を締結しています。因みに、このような不動産会社は宅建業の免許を取得して不動産を利用した詐欺師です。

 

社会人として「知らなかった」では済まされませんが被害者でもあります。

 

 

 

 

住宅ローンで不動産投資は不正です

不動産会社に依頼して売却できなくても諦めないで下さい

 

住宅ローンで融資を受けた投資物件を不動産会社に売却を依頼しても思い通りに売却できる可能性は極めて低いです。何故なら物件によっては市場価格よりも1千万円以上高い価格で購入しているので、そのような投資物件を購入する投資家はいません。

 

このような時には任意売却を利用して下さい。競売よりも高く売却できる可能性も高く売却後の債権者の対応も違ってきます。不正をして不動産購入・融資をして都合が悪くなれば放置して競売での処分では債権者の心証も悪く厳しい対応になってもおかしくありません。

 

まとめ

 

当センターのご相談者も自宅用の戸建以外に複数の物件を住宅ローンで購入して投資しているケースもありました。その方は投資としては完全に失敗で購入当初から月に数万円の持ち出しをしている状態でした。

 

基本的に不動産投資は資金に余裕がある状態で投資するもので、購入資金を融資されてするものではありません。金融機関への金利が発生している時点で利益はないものと考えた方が良いと言えるでしょう。うまい話には裏があるので注意しましょう。

 

 

 

 

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