<<住宅ローン滞納前に任意売却はできるのか？>>住宅ローン・事業資金の返済問題、あなたは大丈夫ですか？

当センターには、近い将来に住宅ローンの返済ができそうにないという不安をお持ちの方からのご相談を頂く事が多くあります。

「近い将来」については、ご相談者によってかなりの違いがあります。

来月には返済ができない方や数年後の定年退職した時に返済ができなるかもしれない不安をご相談頂く方もいます。

最近では「任意売却」の認知度が上がっているので、住宅ローンを滞納していない状態で

「任意売却で家を売却したい」

という方がいます。ご相談者によっては借入先の銀行に任意売却をしたいと相談する方もいます。

しかし、残念ながら滞納をしていない状態では任意売却はできません。

銀行に相談しても回答は「任意売却はできません。売却したければ全額完済して下さい」と言われます。

なんで？と思われる方もいますが、任意売却は銀行が返済が不可能な状態と判断して諸手続き（期限の利益喪失・代位弁済）を行ってからでないとできません。

それでは返済が不可能な状態は、各銀行によって異なりますが3回～6回の滞納で判断します。

決して債務者の収入を調べたりすることはなく住宅ローンが口座から引き落としができない状態で返済が不可能と判断されます。

ご相談者によっては持ち家には未練が無く住宅ローンの返済で苦しむなら早急に任意売却で処分をして気楽に生活したいと希望される場合があります。

このような場合は住宅ローンの返済を意図的にストップして任意売却の準備をする事になります。

住宅ローンを滞納していないで任意売却を希望される方によっては意図的に返済をストップする事に対して後ろめたい気持ちだったり銀行に訴えられるのではないかと心配になる事も多くあります。

しかし、銀行から訴えられる事もありませんし不法行為でもありません。

意図的に住宅ローンの返済をストップする事は銀行を欺く事ではないので心配する必要はありません。

そして、銀行は返済が不可能な状態と判断すると事務的に諸手続きを進めていきます。

住宅ローンの返済をストップしても即刻退去を迫られるわけではありませんので今まで通り住み続ける事ができます。

しかし、ここで安心するのではなく将来への準備期間として行動しなければなりません。

【住宅ローンの引落口座は使用しない】

住宅ローン返済をストップする時には引落口座は残金0円の状態にします。

給料の振込口座が同じ場合には口座を変更しておく必要があります。

給料が入金されたら自動的に引き落とされて滞納状態ではなくなってしまいます。

【住宅ローン以外の借入先には任意売却の事を伝えない】

住宅ローン以外に借入がある場合は、各債権者に住宅ローン返済停止・任意売却の事は伝えてはいけません。

何故なら、住宅ローン以外の返済について滞納している場合は債権回収のために仮差押・差押等の法的措置をされる場合もあるので注意が必要です。

仮に、住宅ローン以外の借入についても返済不可能である場合は任意売却後の自己破産を考えて法律事務所に相談する事もお勧めします。

又、税金の滞納がある場合は役所に差押えをされる可能性もありますので納税の意思を伝えてほうが良いです。

【住宅ローン返済分を貯金する】

住宅ローンをストップしてから任意売却までの期間は住宅ローン返済分の一部でも頑張って貯金しておいた方が良いでしょう。

返済をストップする期間は最低でも３～6ヵ月あり銀行の事務手続きをする期間を含めると4～6ヵ月間で経済的に厳しいながら少しでも貯金しておけば

余裕を持って引越先を選べますし任意売却で得られるであろう引越代では足りないケースもありますので少し頑張って貯金を増やすべきです。

上記のように数ヵ月間準備をした場合は金融機関（保証会社・サービサー）は任意売却を行う期間を設けます。

各機関で任意売却を行う期間は違いますが3～6か月間は差押え・競売の手続きしません。

その期間内は価格の見直し行う事もあるので通常の売却に近い状況で売却活動を行うことができます。

準備期間を作らずに差押え・競売を申し立てられ追い詰められるように慌てて任意売却そする場合、

各債権者は競売費用・遅延損害金等で抹消価格に対して厳しい対応を取るケースもあり成約率が低くなる可能性がありますので注意が必要です。

住宅ローンを滞納していない状態では銀行は任意売却は応じてくれません。

しかし、早い段階で任意売却を行うことを決まる事は準備期間が設けられて結果的に良い方向に進むことができます。

現時点で将来的に住宅ローンの返済が不可能になると感じている場合は早い段階で任意売却で住宅ローン返済から逃れる事を決断する事も１つの方法です。

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住宅ローン・事業資金返済の悩み・不安を解決するには、ご相談者の状況によって方法が異なります。早めの相談で複数の選択肢の中からか解決方法を選び希望通りの結果に繋がります。