セール&リースバックについて

2020年11月20日

離婚・失業・倒産・鬱病の時に読む住宅ローン返済相談コラム

最近、お問合せ頂く事が多くあるセール&リースバックのお話をします。

 

このサイトでも何度かセール&リースバックについて記事は投稿していますので、セール&リースバックの仕組み等の説明は省略します。

 

先ずお伝えしなければならない事は、住宅ローンが払えない状態で任意売却を利用して不動産を売却する事と不動産を売却して住み続けるセール&リースバックは別物だという事です。

 

セール&リースバックを家賃設定するのは買主であり新オーナーです。交渉で家賃を低くするという不動産会社やサイトもあるようですが、売却価格に対して利回り・家賃を決めるのは新オーナーです。

 

新オーナーが条件提示して折り合わなければ購入する事を見合わせるかセール&リースバックが出来なくなるかのどちらかです。

 

仮に新オーナーが譲歩しても融資先の金融機関が収益性が低い融資を見合わせれば売買契約自体ができません。

 

セール&リースバックの家賃設定について

所有者が破綻状態ではセール&リースバックは不可能

少し厳し表現になりますが、住宅ローンを返済している所有者(債務者)の収入状況が破綻状態ではセール&リースバックは不可能です。

 

新オーナーはセール&リースバック後に家賃が払えるのかを確かめるために収入状況を確認できる源泉徴収票・給与明細等の提出を求める事もあります。書面上で家賃返済が難しいと判断されればセール&リースバックは成立しません。

 

仮に、所有者が「家賃ならば払える」と言っても、現状で厳しいと判断されたら交渉しても難しいとしか言えません。

本来のセール&リースバック

本来、セール&リースバックは不動産を売却する事によって現金を得る(アンダーローン又は抵当権設定されていない状態)事ができて家賃も問題なく払っていける状態で利用するものです。

 

例えば、不動産を売却して得た現金を事業資金として利用して業績が良くなったら改めて融資を受けるか現金で不動産を買い戻すというのがセール&リースバックです。

現在、払える家賃はいくらなのか?

任意売却後にセール&リースバックを利用して家賃を払い住み続けるにあたって把握しておかなければならないのは新オーナーが提示してくる家賃に対して、ご自身が払える家賃はいくらなのかです。

 

ご相談者に、このようなお話をすると「住宅ローンよりも安ければ払える」という方が殆どです。確かに安ければ安い方が負担が無くなります。でも明確ではありませんよね。

 

それでは、どのように確かめるか?

 

簡単です。

 

任意売却をしている時は住居費である住宅ローンの返済はストップしています。その返済ストップしている期間に仕事をして生活をして貯金通帳に残っている金額に返済ストップしている月日で割った金額が払える家賃です。

 

例えば、4ケ月の返済ストップ期間で20万円が期間内で貯まった金額であれば5万円が家賃として払える金額です。万が一、0円であれば生活・仕事を根本的に見直さなければ任意売却後の生活も成り立たなくなる事は確実です。

セール&リースバックは住宅ローンが払えない時の救済措置ではありません

買戻しについても間違った認識のサイトが情報を流している場合がありますが、任意売却を利用してセール&リースバックを利用した場合の買戻しは元所有者では可能性は無いと言ってもいいでしょう。

 

セール&リースバックの買戻しの期限は5年で設定される事が多く、任意売却をした場合は個人使用情報に事故履歴が載ってしまい10年は履歴は消えません。買戻しするには現金を用意するか親族は買戻しをしてもらう事しか方法はありません。

 

サイトや営業マンによってはセール&リースバックが簡単に誰でも利用できるものと勘違いしてしまう内容の説明をしている事があるようですが、少ない可能性を信じてセール&リースバックを希望して任意売却会社やリースバック業者に依頼する事も良い事ですが、余りに」「住み続ける」事にこだわり過ぎると任意売却もできないまでになる事もあるので注意が必要です。

希望退職・転職・リストラだ収入が減って住宅ローンが払えない

まずは、悩み・不安をお聞かせください。

 

ご相談は、完全予約制になっていますので相談内容を聞かれることはありません。

 

遠方の方はお電話・LINEでのご相談でご対応致します。

 

仕事で日中は電話でのご相談が難しい場合はLINEで日時の調整を行います。

 

ご面談をご希望の場合はご事情に合わせて日時・場所は調整致します。

 

1人で悩まずにご相談下さい。

 

【リバースモーゲージ】

住宅ローンが払えない時は住み続けられるセール&リースバック

【リスケジュール】

住宅ローンが払えないときはリスケジュールで返済計画を見直し

【事業再生コンサルタント】

業績悪化・事業承継・企業再建は事業再生コンサルタントに相談

【個人民事再生】

住宅ローンが払えない時は個人民事再生・住宅ローン特例

【リバースモーゲージ】

老後破綻はリバースモーゲージで自宅を現金化して解決

【親族間売買】

【任意売却】住宅ローンが払えない親族間売買で住み続ける

【借換えコンサルタント】

住宅ローン・事業性ローンは借換えコンサルタントで返済計画

【任意売却】

転職・リストラ・倒産で住宅ローンが払えない時は任意売却
住宅ローン・事業性ローン返済問題は諦めないでご相談下さい