なぜ、オーバーローン状態に?

2020年07月27日

住宅ローン返済相談センターコラム

オーバーローンで自宅が売却できない?

自宅を売却しようと思った時、不動産会社に査定を依頼して売却を諦めてしまったという方もいらっしゃると思います。

 

近年、不動産価格の上昇に伴い上記のような方も少なくなっていたかもしれませんが、地域・物件の状況等で売却できないと諦めた方もいると思います。又、消費税増税・新型コロナウィルス感染拡大の影響で不動産価格の下落も考えられるので、今後は不動産の売却も困難になる方も増える事が予想されます。

 

【オーバーローンとは】

 

住宅ローンの残債額よりも売却しようとする不動産価格が下回る状態をオーバーローンと言います。例えば、住宅ローンの残債額2,000万円で市場価格が1,500万円のような不動産の状況です。一般的にオーバーローン状態の不動産を売却するには差額の500万円を現金で用意しなければ不動産の抵当権が抹消できないため売却できません。

 

【何故、オーバーローンに?】

 

何故、オーバーローンの状態になるのでしょうか?

 

1.近年、不動産を購入する時、物件価格の100%~110%の住宅ローンが組むことができます。このような条件で住宅ローンを組むと不動産価格の変動に影響されてしまいます。好景気の時にはオーバーローンになり難いのですが不景気になるとオーバーローンになってしまうケースが増えてきます。

 

2.離婚の増加もオーバーローンになる1つの要因だと思われます。不動産購入・住宅ローンを組んで数年で離婚をした場合、元利均等での返済方法を選択している返済当初は金利を返済している割合が高いため元金が減っておらず、結果的にオーバーローンになっていしまっているケースが多くあります。

 

3.市場動向・地価の変動による影響も大きな要因です。バブル経済以降、地価上昇傾向ではなく価格下落傾向にあります。リーマンショック・消費税増税・新型コロナウィルス等の影響で一時的な急落等もあり、このような景気動向によってオーバーローンになってしまいます。

 

このように、様々な要因で所有している不動産がオーバーローンになってしまう可能性があります。

 

【まとめ】

 

一般的に、好景気で不動産価格が上昇している時や住宅ローン返済について問題が無い時には売却を検討する事は少ないと思います。しかし、不景気になり不動産を売却せざるを得ない時はオーバーローンが原因で売却できないという事は経済状況を悪化を進めてしまう原因になります

 

一般的な不動産会社オーバーローン状態の不動産の売却相談をすると。市場価格では有り得ない査定価格を提示されるか断られるかのどちらかです。

 

インターネットで不動産情報が氾濫している時代に市場価格より割高の不動産が売却できるでしょうか?売却する時は高く、購入する時は安くという時代に適正価格ではない不動産を売却する事は極めて困難です。

 

不動産を売却したいけどオーバーローンで売却できず月々の売却が負担になっている方は、状況を見極めて適正価格で売却をする任意売却等で負担を軽減する事を第一に検討することをお勧めします。

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