住宅ローン問題。自己分析できてますか?

2020年07月20日

住宅ローン返済相談センターコラム

住宅ローン返済が厳しい時、今の自分を冷静に自己分析できていますか?

 

近年、住宅ローンの返済が厳しくなった時の解決方法としてセール&リースバック(買戻し含む)・親族間売買等が一般的になってきました。

 

各社ホームページ・各サイト等で誰にでも適していて容易に出来るかと勘違いしてしまいそうな内容です。もちろん、全ての方にこの方法を用いて住み続ける事ができるのであれば、どんなに良い事でしょうか。

 

当センターでも、ご相談者の状況に応じてセール&リースバック・親族間売買等をご提案しています。しかし、全ての方々が選択・成功するかといえば残念ながらそうではありません。

 

何故、全ての方々に適していないのでしょうか?

 

【親族間売買】

 

親族間売買に関しては、住み続ける事に理解をして不動産を購入する事が可能な親族が存在する事が第一条件です。このような親族がいなければ成り立ちません。

 

そして、その親族が不動産を購入する事が出来るか否かが問題になります。親族間売買は一般的な住宅ローンを組むことは困難ですし、数百万~数千万円の現金を持ち合わせている事も通常であれば考え難い事です。

 

【セール&リースバック】

 

セール&リースバックに関しては、テレビ・インターネット等で大手不動産会社・フランチャイズ系不動産会社が大々的に広告をしています。

 

この大手不動産会社等の不動産会社が任意売却をしてセール&リースバックをするのかは不明ですが、任意売却をしてセール&リースバックは簡単な事ではありません。

 

貸主になる所有者と買主である大家、そして債権者の条件を全て調整する事は困難です。

 

所有者は可能な限り高く売却して安い家賃で住み続けたいと希望しますが、買主は可能な限り安く購入して高い家賃を設定したいとの思いを調整する。そして、債権者の抵当権抹消応諾価格も含めて全ての条件が合致してセール&リースバックが成立する。

 

このように上記の方法で住み続ける事は容易な事ではありません。

 

【当センターがご提案する理由】

 

当センターがセール&リースバック・親族間売買等をご提案するケースで一番多くあるのが、その不動産で事業を行い住宅ローン・事業資金の返済が負担になりその不動産をセール&リースバックをする事で明らかに負担が減る場合です。

 

例えば、住宅ローン残債額2,000万円で返済額12万円で事業資金が2,000万円で返済額が30万円のような場合で、不動産を売却すると負債額の4,000万円が完済出来てセール&リースバック後の家賃が26万円になるような場合です。月の返済額が42万円が26万円になれば負担が軽減されて事業の資金繰りも良くなります。

 

【まとめ】

 

住宅ローン返済が厳しくなった時にするべきことは、自分自身の状況を冷静に分析する事です。

 

年齢・収入・家族構成・健康状態等を考えて、親族間売買で親族に多額の借入れをさせてまで住み続ける事が良策なのか。又、今までの住宅ローン返済と同等額や高い家賃設定をされてまでセール&リースバックで住み続ける事が先々の生活が豊かになり幸せな人生が送れるかを考えてみて下さい。

 

 

 

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