セール&リースバックの注意点

2020年04月22日

離婚・失業・倒産・鬱病の時に読む住宅ローン返済相談コラム

住宅ローン・事業資金の返済ができなくなった時、あなたならどうしますか?

 

 

・リストラで職を失い収入が減ってしまった

 

・業績悪化でボーナスが無くなり収入が減ってしまった

 

・倒産 廃業で住宅ローンが払えない

 

・離婚して養育費 住宅ローン 慰謝料で経済的に困窮している

 

・怪我 病気で収入が減ってしまった

 

・年金と預貯金で住宅ローンを払っていたが限界

 

・その他

 

 このような状況の時はお早めにご相談下さい。諦める必要はありません!!

 

住宅ローン・事業資金返済でお悩み・不安を抱えている方は住宅ローン返済相談センター(ワイズエステート販売㈱運営 )にご相談下さい。住宅ローンの返済・事業資金の返済・税金滞納のお悩みを解決します。

セール&リースバックの注意点

セール&リースバックは家や工場・事務所を売却して新所有者がオーナーになって家賃を払いながら使用し続ける事ができる仕組みです

 

当センターにお問い合わせ頂くご相談内容で多くあるのが

 

「売却しなければならないけど住み続けたい」

 

「売却後も、商売を続けて工場を使いたい」

 

このようなご希望を叶えられるのがセール&リースバックです。

 

今ではテレビでCMが流れるようになって知名度が上がりました。

 

多くの任意売却専門会社・フランチャイズ系不動産会社・中小不動産会社等でセール&リースバックを行っています。

 

ホームページによっては、誰にでもセール&リースバックができるかのように勘違いしてしまうような内容が記載されているケースもあります。

 

セール&リースバックには、いくつかの条件をクリアしなければ成立しません。

 

【売買価格と家賃】

 

セール&リースバックは、オーナーになる買主に不動産を売却して家賃を支払い使用・居住します。

 

一般的な戸建をセール&リースバックするとなるとオーナーは数千万円の投資をして家賃収入を得ることになりますので不動産投資となる訳です。

 

オーナーは投資分を回収しなければならないので利回りも十分考慮して不動産を購入します。

 

この利回りの目安は売却価格の8~12%になります。この8~12%が毎月支払う年間家賃になります。

 

例1) 不動産売買価格 2000万円  利回り 10%   年間家賃 200万円  月の家賃 166,000円 

 

上記のような内容になります。仮に利回りを8%に設定すると月の家賃は133,000円になります。

 

セール&リースバックのメリットばかり記載されているサイトには下記のような事例があります。

 

例2) 不動産売買価格 2000万円 利回り ? 年間家賃 ? 月の家賃 80,000円

 

このような条件でセール&リースバックでの不動産を購入する不動産投資家は極めて少なく、仮に購入する不動産投資家がいるとすれば投資としては失敗です。

 

例1)の条件で家賃が払い続けて生活に問題がなければセール&リースバックを選択する事をご提案しますが、そうでなければご提案は致しません。  

 

又、任意売却でのセール&リースバックに関しては売却結果によっては債権者の残債務の返済請求をされることもありますので、月々の負担が増える可能性もある事を十分に理解しましょう。

 

【家賃保証】

 

セール&リースバックとして不動産を購入する不動産投資家にとって、毎月の家賃が支払わられる事が条件になります。万が一の時を考えて家賃保証会社との保証契約が条件となります。

 

【物件の担保評価】

 

セール&リースバックとして不動産を購入する不動産投資家は、将来的に売却する事も考慮して購入します。売却時の需要等も重要な条件となります。

 

【各関係者の同意】

 

任意売却でのセール&リースバックの場合は債権者が同意する事が重要になります。債権者によってはセール&リースバックに同意しない、又はセール&リースバックであれば全額回収を請求してくる場合もありますので注意をしましょう。

 

その場しのぎのセール&リースバックは状況を悪化させます

「住み続けたい」「使用し続けたい」の気持ちを大切にします

 

当センターは、セール&リースバックをご提案する場合は、引き渡し後のトラブルを防止するためにご相談者との面談を重ねた上で状況分析を行います。

 

そして、状況によっては親族等の家賃援助を条件でセール&リースバックを進めます。

 

セール&リースバックは困っている不動産所有者に対して不動産買取業者主導で売買価格・家賃等が設定されやすい不動産の売却方法ですのでトラブルが多発している状況です。

 

極端に低い売買価格や支払う事が困難になる可能性が高い家賃設定を強要されるケースもあります。

 

2019年末に、政府はトラブルが多発しているセール&リースバックのガイドラインをまとめる方針を固めたと発表しています。

 

それほどトラブルが多く慎重にならなければならない不動産の売却方法なのです。

 

これからセール&リースバックに関する誇大広告・おとり広告が増えていく事が予想されます。

 

きれいなホームページだから大丈夫だろう

 

テレビで見たことある不動産業者だから安心

 

このような理由だけでセール&リースバックの相談・依頼する事は大変リスクがあります。

 

セール&リースバックは、ご相談者の生活・仕事を再生する事が1番の目的として実行する不動産売却方法です。

 

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まずは、悩み・不安をお聞かせください。

 

ご相談は、完全予約制になっていますので相談内容を聞かれることはありません。

 

遠方の方はお電話・LINEでのご相談で対応致します。

 

仕事で日中は電話でのご相談が難しい場合はLINEで日時の調整を行います。

 

ご面談をご希望の場合はご事情に合わせて日時・場所は調整致します。

 

1人で悩まずにご相談下さい。

 

住宅ローン返済相談センターでは、住宅ローン返済・事業資金返済・税金滞納でお困りの方の【無料相談】を承っております。

 

LINEでのご相談は【24時間受付】です。面談でのご相談もご予約頂ければ【土・日・祝日】も対応可能です。お気軽にご相談下さい。

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